Permettre l’utilisation de cautions payables à la demande pour garantir les obligations d’aménagement du territoire en vertu de l’article 70.3.1 de la Loi sur l’aménagement du territoire.

Les propriétaires fonciers et les constructeurs d’habitations ont souvent besoin d’approbations municipales pour aller de l’avant avec leurs propositions de développement, comme les projets de logement. Lorsqu’elles approuvent une proposition de développement, les municipalités peuvent imposer des conditions aux constructeurs d’habitations, notamment l’obtention d’une garantie financière de la part du constructeur d’habitations que les infrastructures publiques requises (p. ex., routes, trottoirs) ou les améliorations (p. ex., plantations) sont construites conformément aux normes municipales et fonctionnent comme prévu. En règle générale, cette garantie financière prend la forme d’une lettre de crédit (LC) émise par une banque. Si un constructeur d’habitations ne remplit pas ses obligations contractuelles, la municipalité peut utiliser la LC pour terminer les travaux à sa satisfaction.

L’Ontario a entendu des intervenants dire que les instruments, comme les LC, dont les municipalités ont généralement besoin pour garantir les obligations des constructeurs d’habitations lors de la construction de communautés, bloquent le capital du constructeur d’habitations qui pourrait autrement être investi dans des projets de construction d’habitations supplémentaires et rendent certains projets qui ne peuvent actuellement pas obtenir de financement plus viables.

Certains constructeurs de logements considèrent qu’une plus large acceptation des cautions à paiement sur demande est un moyen de contribuer à libérer des fonds pour les projets de logement tout en offrant aux municipalités l’assurance nécessaire qu’elles auraient facilement accès à des fonds, semblables à une LC, pour remplir toute condition qui n’est pas remplie par le constructeur de logements.

En vertu du projet de loi 109, la Loi de 2022 pour plus de logements pour tous, la province a modifié la Loi sur l’aménagement du territoire afin de donner au ministre des Affaires municipales et du Logement le pouvoir de réglementation d’autoriser les propriétaires fonciers à stipuler les instruments à utiliser pour garantir les obligations municipales qui sont des conditions d’approbation de l’aménagement du territoire. Le ministre peut prescrire les instruments parmi lesquels les propriétaires fonciers et les autres demandeurs peuvent choisir ainsi que les circonstances dans lesquelles ce pouvoir peut être exercé.

Dans le cadre du projet de loi 185, la Loi de 2024 visant à réduire les formalités administratives pour construire plus de logements, le gouvernement a annoncé qu’il mènerait des consultations sur un éventuel règlement visant à prescrire des instruments, tels que les cautions à paiement sur demande, pour garantir les obligations municipales qui sont des conditions d’approbation de l’aménagement du territoire. L’acceptation plus large des cautions à paiement sur demande est l’une des nombreuses mesures ciblées visant à soutenir l’augmentation de l’offre de logements en Ontario.

Le gouvernement propose maintenant un règlement en vertu de l’article 70.3.1 de la Loi sur l’aménagement du territoire. Le règlement proposé autoriserait les constructeurs d’habitations à utiliser une caution à paiement sur demande avec des caractéristiques prescrites pour garantir les obligations municipales qui sont des conditions d’approbation de l’aménagement du territoire.

Caution à paiement sur demande

Une caution à paiement sur demande est un instrument tripartite qui implique les obligations et les droits d’un mandant (c.-à-d. le constructeur d’habitations), du créancier (c.-à-d. la municipalité) et d’une caution (c.-à-d. l’assureur).

La caution représente une promesse par une caution (c.-à-d. l’assureur) de payer au créancier (c.-à-d. la municipalité) un montant convenu, sur demande, si le mandant (c.-à-d. le constructeur d’habitations) ne respecte pas l’obligation d’aménagement convenue.

Éléments obligatoires proposés pour un cautionnement à paiement sur demande

1. Obligation de licence

Le cautionnement à paiement sur demande devrait être émis par un assureur autorisé en vertu de la Loi sur les assurances à souscrire des assurances de cautionnement.

Cela couvrirait les assureurs autorisés à souscrire des assurances en Ontario et qui sont supervisés par l’Autorité de réglementation des services financiers de l’Ontario.

2. Obligation de notation de crédit

Afin de minimiser le risque de crédit pour les municipalités des obligations à paiement sur demande, l’assureur serait tenu de respecter l’une des notations de crédit suivantes :

• Dominion Bond Rating Service comme « A » ou plus ;
• Fitch Ratings comme « A- » ou plus ;
• Moody’s Investors Service Inc. comme « A3 » ou plus ;
• Standard and Poor’s comme « A- » ou plus ;
• A.M. Best Company, Inc. comme « A » ou plus.

Il s’agit d’une caractéristique importante qui permet de garantir que si une municipalité fait appel à une caution à paiement sur demande, l’assurance de la caution de payer le montant dû et à temps est appuyée par une évaluation d’un tiers (c.-à-d. une cote de crédit).

3. Paiement garanti

L’émetteur de la caution à paiement sur demande (c.-à-d. l’assureur) garantit le paiement au créancier (c.-à-d. la municipalité) si le mandant (c.-à-d. le constructeur d’habitations) ne s’acquitte pas de l’obligation garantie par la caution.

Cette caractéristique oblige l’assureur à effectuer des paiements à la municipalité pour les montants exigés par la municipalité si la municipalité détermine, à sa seule discrétion, que le mandant (c.-à-d. le constructeur d’habitations) a fait défaut d’exécuter l’obligation garantie par la caution et fournit un avis écrit du défaut au mandant (c.-à-d. le constructeur d’habitations) et à l’assureur.

4. Paiement en temps opportun

L’assureur serait tenu d’effectuer le paiement à la municipalité dans les 15 jours ouvrables suivant la réception d’un avis écrit de défaut. Cette caractéristique garantit que la municipalité, en cas de défaut, aurait accès en temps opportun aux fonds pour qu'elle puisse remédier/achever les travaux requis sur le terrain.

5. Versements partiels

L'instrument de cautionnement à paiement sur demande permettrait des versements partiels. Cela signifie que, comme pour une LC, une municipalité libérerait des parties de la garantie (c'est-à-dire réduirait le montant de la caution) lorsqu'elle serait convaincue que la condition de développement a été remplie par le constructeur de maisons.

6. Annulation

L'assureur serait tenu de fournir un avis écrit à la municipalité et au mandant (c'est-à-dire au constructeur de maisons) au moins 90 jours à l'avance de son intention de mettre fin au cautionnement à paiement sur demande.

Le mandant (c'est-à-dire le constructeur de maisons) serait tenu de fournir à la municipalité une garantie de remplacement (par exemple, une LC, une autre caution à paiement sur demande équivalente) dans les 60 jours suivant la réception de l'avis. À défaut, le cautionnement à paiement sur demande existant demeurerait pleinement en vigueur.

Le ministère des Affaires municipales et du Logement ne propose pas d’énumérer les circonstances particulières dans lesquelles ce pouvoir peut être utilisé dans la réglementation.

Analyse de l’impact réglementaire

La province a modifié la Loi sur l'aménagement du territoire pour accorder au ministre des Affaires municipales et du Logement le pouvoir de prendre des règlements afin d’autoriser les propriétaires fonciers à stipuler les instruments à utiliser pour garantir les obligations municipales qui sont des conditions d’approbation de l’aménagement du territoire. Le ministre peut prescrire les instruments parmi lesquels les propriétaires fonciers et les autres demandeurs peuvent choisir ainsi que les circonstances dans lesquelles ce pouvoir peut être exercé.

Le gouvernement propose un règlement en vertu de l’article 70.3.1 de la Loi sur l'aménagement du territoire. Le règlement proposé n’oblige pas les propriétaires fonciers et les municipalités à utiliser des cautionnements à paiement sur demande. Cependant, si un propriétaire foncier choisit de fournir un cautionnement à paiement sur demande pour garantir les obligations municipales en matière d’aménagement du territoire, une municipalité serait alors tenue d’accepter cet instrument comme garantie financière, l’instrument ayant certaines caractéristiques obligatoires telles qu’énoncées dans le règlement proposé.

L’apprentissage de la réglementation et l’élaboration de politiques sur les cautions à paiement sur demande entraîneraient des coûts financiers et temporels. Ces coûts sont estimés à 1 400 $ en moyenne par municipalité et seraient généralement engagés au moment de l’introduction d’un projet de réglementation.