Projet de règlement – Taille minimale des lots

Le gouvernement sollicite les commentaires du public sur les modifications législatives et réglementaires proposées pour lutter contre les retards dans la loi de 2025 visant à accélérer la construction afin de simplifier la construction de nouvelles maisons et de nouvelles infrastructures (p. ex. aqueducs, eaux usées, routes, transport en commun), de réduire la saturation du réseau routier, d’améliorer la sécurité des collectivités et d’améliorer les cadres de location immobilière.

Le gouvernement sollicite les commentaires du public sur les modifications législatives et réglementaires proposées pour lutter contre les retards dans la loi de 2025 visant à accélérer la construction afin de simplifier la construction de nouvelles maisons et de nouvelles infrastructures (p. ex. aqueducs, eaux usées, routes, transport en commun), de réduire la saturation du réseau routier, d’améliorer la sécurité des collectivités et d’améliorer les cadres de location immobilière.

Dans le cadre de ce projet de loi, le gouvernement mène des consultations pour mieux comprendre les liens entre l’établissement d’exigences relatives à la taille minimale des lots pour les terrains résidentiels urbains et l’augmentation des options de logement, l’amélioration de l’abordabilité et l’élargissement de l’accès à la propriété partout en Ontario. Pour plus de clarté, la présente consultation vise les parcelles de terrains résidentiels urbains au sens de la Loi sur l’aménagement du territoire. 

Taille minimale des lots pour les propriétés résidentielles urbaines en Ontario

En vertu de la Loi sur l’aménagement du territoire, les municipalités disposent d’un vaste pouvoir pour établir des règlements de zonage propres aux zones géographiques qui y sont indiquées. Les règlements de zonage régissent l’utilisation des terrains, des bâtiments et des structures dans une collectivité. Ils peuvent préciser des éléments comme les utilisations permises, l’orientation des bâtiments, la hauteur des bâtiments, les marges de recul, les densités permises, la superficie du lot et les exigences en matière de stationnement. Cela comprend la capacité d’établir une taille minimale pour les lots, c.-à-d. la plus petite taille permise pour une propriété.

Un certain nombre de municipalités de l’Ontario ont établi une taille minimale pour les lots pour établir une distinction entre les diverses zones résidentielles à faible densité. Certaines municipalités définissent jusqu’à dix zones résidentielles à faible densité différentes, tandis que d’autres en définissent moins de cinq. Une analyse des grandes municipalités de l’Ontario à croissance rapide[1] a permis de déterminer que la fourchette de tailles minimales autorisées pour les lots varie généralement de 270 à 800 mètres carrés (environ 2 900 à 8 600 pieds carrés) et que les façades minimales autorisées varient de 6 à 20 mètres (environ 19,6 à 65,6 pieds) pour les lots de logements individuels. En dehors des grandes municipalités à croissance rapide, la fourchette des tailles pour les lots tend à être plus étendue et peut varier.

Liens avec les options de logement et l’abordabilité

Les recherches indiquent que l’établissement d’une taille minimale de lots supérieure à ce que le marché peut soutenir pourrait faire augmenter les coûts du logement. Cela pourrait avoir une incidence négative sur les mesures d’encouragement à l’offre d’une gamme plus large d’options ainsi que de logements plus petits et plus abordables qui répondent à un plus large éventail de préférences des consommateurs, particulièrement pour l’achat d’une première maison. Ces types de restrictions relatives à la taille des lots peuvent également rendre le processus de morcellement d’un lot (p. ex. transformer un lot en deux lots pour la vente indépendante) plus difficile, plus long et plus coûteux.

Une analyse documentaire a montré que, dans les administrations du monde entier, la réduction ou l’élimination des exigences relatives à la taille minimale des lots dans les zones résidentielles à faible densité a généralement résulté en une plus grande variété d’options de petits immeubles, un accroissement de la construction de logements, une meilleure abordabilité et à un aménagement urbain plus inclusif.

Par exemple, la ville de Tokyo, au Japon, a adopté une approche de zonage fondée sur la forme qui met l’accent sur la forme et l’emplacement des bâtiments et n’a pas établi de taille minimale pour les lots. La Nouvelle-Zélande a éliminé la plupart de ses dimensions minimales pour les lots afin de permettre jusqu’à trois maisons sur la plupart des lots urbains. Dans les deux cas, les données probantes indiquent une augmentation des approbations de logement, le réaménagement de petits lots et une amélioration de l’abordabilité du logement. Un certain nombre d’administrations aux États-Unis (c.‑à‑d. le Texas, le Vermont, le Montana et l’Oregon) ont récemment réduit la taille des lots résidentiels dans les régions urbaines et suburbaines afin de remédier aux pénuries de logements, de promouvoir l’aménagement intercalaire et d’élargir les options de construction de petits immeubles.

Cette approche plus permissive à l’égard des exigences relatives à la taille des lots pourrait également avoir pour effet d’augmenter le nombre de petits immeubles en milieu urbain sans modifier considérablement l’apparence et l’ambiance du quartier.

Infrastructure, transports et santé et sécurité publiques

Le gouvernement concentre cette consultation sur les parcelles de terrains résidentiels urbains au sens de la Loi sur l’aménagement du territoire (c.-à-d. celles qui comprennent l’ensemble des services municipaux d’approvisionnement en eau et de traitement des eaux usées). Il procède ainsi parce que, dans certaines circonstances, les exigences relatives à la taille minimale des lots continuent de jouer un rôle important pour protéger la santé publique, la sécurité et l’environnement, notamment dans les situations suivantes :

• permettre l’installation en toute sécurité de puits privés ou de fosses septiques;
• tenir compte des régions comptant des contraintes ou des risques environnementaux, comme des plaines inondables ou des zones dont la capacité en sol est limitée;
• dans certains cas, pour assurer un espace suffisant pour l’accès au transport, la gestion des eaux pluviales ou d’autres besoins en infrastructure.

Questions pour la consultation :

1. Que pensez-vous des avantages ou des risques associés à la réduction ou à l’élimination des exigences relatives à la taille minimale des lots dans les zones résidentielles urbaines à faible densité afin d’encourager la densité légère, d’accroître l’offre de logements, d’élargir les options de logement et d’encourager l’accession à la propriété?

2. Quelles sont les meilleures pratiques observées dans d’autres juridictions ayant introduit des réformes sur la taille minimale des lots ?

3. Y a-t-il des circonstances où il est absolument nécessaire d’établir dans les règlements municipaux de zonage la taille minimale des lots pour les parcelles résidentielles urbaines à faible densité pour assurer les services de transport, l’infrastructure ou le maintien de la santé et de la sécurité publiques?

4. Compte tenu du contexte de l’Ontario et des autorisations du gouvernement pour des unités résidentielles supplémentaires, selon vous, quelle devrait être la plus petite taille de lots pour les terrains résidentiels urbains en ce qui concerne la superficie du terrain, la façade ou la profondeur (c.-à-d. façade de six mètres, superficie de 200 mètres carrés, etc.)? Quelles seraient les possibilités et les limites? Comment ces normes fonctionneraient-elles ensemble?

5. Quelles autres exigences de zonage ou normes de rendement pourraient être nécessaires pour appuyer la réduction ou l’élimination des exigences relatives à la taille minimale des lots sur les parcelles résidentielles urbaines à faible densité (c.‑à‑d. unités résidentielles supplémentaires, multiplex, exigences de stationnement, superficie du terrain, hauteur et densité, etc.)?

Incidence sur l’environnement

Comme le gouvernement en est à l’étape des consultations sur la taille minimale des lots pour les propriétés résidentielles urbaines, cela n’a actuellement pas d’incidence sur l’environnement. D’après les commentaires reçus, si le gouvernement décide d’apporter des changements, l’incidence sur l’environnement sera évaluée à ce moment-là.

Dans le cadre de cette consultation, le gouvernement souhaite connaître les points de vue sur la réduction ou l’élimination des exigences minimales relatives à la taille des lots pour les propriétés résidentielles urbaines afin de déterminer si cela pourrait avoir des répercussions imprévues sur l’environnement.

Analyse de l’incidence de la réglementation

Aucune modification législative, réglementaire ou aux politiques n’est proposée dans le cadre de cette consultation. Le Ministère entend mobiliser les intervenants pour mieux comprendre les pratiques et les défis actuels. Si des changements sont envisagés à la suite de cette consultation, une évaluation de l’incidence de la réglementation sera préparée conformément aux processus décisionnels du gouvernement.