Modifications visant à réduire le nombre de dossiers sur l’état des sites qui n’appuient pas le réaménagement des friches industrielles

Introduction

L’Ontario s’est engagé à réduire le fardeau réglementaire dans tous les secteurs de l’industrie pour favoriser l’aménagement de logements, d’autoroutes et d’autres infrastructures essentielles tout en continuant à protéger l’environnement.

À l’appui de cet objectif, le ministère de l’Environnement, de la Protection de la nature et des Parcs (le ministère) propose des modifications au Règlement de l’Ontario 153/04 (Records of Site Condition, en anglais seulement) [Règlement de l’Ontario 153/04] qui élimineraient les obstacles au réaménagement des friches industrielles et des bâtiments commerciaux afin d’améliorer les usages résidentiels, tout en continuant d’assurer la protection de la santé humaine et de l’environnement.

Ces modifications réglementaires proposées sont fondées, en partie, sur les modifications législatives proposées à la Loi sur la protection de l’environnement (LPE), qui avancent concurremment dans le processus législatif.

Les modifications proposées à la LPE donneraient au lieutenant-gouverneur en conseil le pouvoir d’établir des règlements énonçant les circonstances dans lesquelles il est interdit aux propriétaires de présenter un DES aux fins de dépôt dans le Registre environnemental des sites. La modification proposée a été incluse dans le Projet de loi 227, Loi de 2024 visant à réduire les formalités administratives et à favoriser l’essor de l’Ontario au projet de loi (un lien est fourni ci-après). Les modifications réglementaires proposées qui utiliseraient ce pouvoir font l’objet du présent affichage sur le REO; elles ne pourront être apportées que si les modifications législatives sont adoptées.

Cette proposition de modification du Règlement de l’Ontario 153/04 comporte deux volets :

1. Modifier le Règlement de l’Ontario 153/04 afin d’interdire la présentation d’un dossier de l’état du site (DES) aux fins de dépôt dans le Registre environnemental des sites (registre des DES) dans certaines circonstances où le DES n’est pas nécessaire pour évaluer la contamination et soutenir le réaménagement des friches industrielles (cette composante dépend de la modification législative proposée);
2. Étendre l’exemption des exigences de dépôt des DES prévue à la disposition 2 du paragraphe 15 (1) du Règlement de l’Ontario 153/04, pour les changements dans l’usage des bâtiments qui passent d’un usage commercial ou communautaire à un usage mixte, à un usage résidentiel ou à un autre usage sensible (cette composante ne dépend pas de la modification législative proposée).

1. Interdiction de dépôt des DES dans certaines circonstances

Un DES est un document qui résume les conditions environnementales d’un bien déterminées par une personne qualifiée au moyen d’études appelées évaluations environnementales de site (EES). Il existe deux types d’EES : les EES de phase I et les EES de phase II. Les DES déposés apparaissent dans un registre public en ligne appelé registre des DES.

La LPE et le Règlement de l’Ontario 153/04 précisent quand déposer un DES dans le registre des DES. En général, une personne doit déposer un DES avant de changer l’usage d’un bien d’un usage moins sensible (c.-à-d. industriel, commercial ou communautaire), qui est plus susceptible d’avoir entraîné la présence de contaminants sur, dans ou sous le bien, à un usage plus sensible (c.-à-d. résidentiel, institutionnel ou agricole, à des fins de parcs, ou autre). Un DES est également requis avant qu’une personne puisse construire un bâtiment destiné à être utilisé dans le cadre d’un tel changement d’usage du bien.

Certains DES sont présentés à des fins de dépôt même si la LPE et le Règlement de l’Ontario 153/04 ne l’imposent pas. Dans certains cas, une autre partie exige qu’un DES traite les risques perçus associés à une contamination potentielle. Parmi les exemples de contextes dans lesquels cela se produit, citons les approbations d’aménagement du territoire, lorsque le DES est demandé par une municipalité pour s’assurer qu’un bien convient à une nouvelle utilisation du terrain, et le financement, lorsqu’un DES appuie une demande de financement pour des aménagements sur des biens contaminés depuis longtemps. Certains propriétaires choisissent de présenter, de leur propre initiative, des DES aux fins de dépôt pour, par exemple, appuyer une transaction du bien ou obtenir une protection limitée en matière de responsabilité réglementaire en cas de contamination de longue date.

Les intervenants ont signalé que, dans certains cas, lorsqu’une autre partie exige un DES et que la LPE et le Règlement de l’Ontario 153/04 ne le font pas, le DES peut s’avérer inutile (p. ex. dans le cadre de la cession des biens-fonds sans contamination connue ou activité antérieure suggérant une contamination potentielle).

En réponse à cette préoccupation, il est proposé de modifier le Règlement de l’Ontario 153/04 pour interdire qu’un DES, qui n’était pas autrement exigé par la LPE ou le Règlement de l’Ontario 153/04, ne soit présenté aux fins de dépôt dans le registre des DES si le DES en question a été préparé uniquement sur la base d’une EES de phase I (autrement dit, lorsqu’aucune activité potentiellement contaminante ou zone potentiellement préoccupante pour l’environnement n’a été décelée sur ce bien). Nous proposons une exception à cette interdiction, qui permettrait à un propriétaire de soumettre un DES sur la base d’une EES de phase I si celle-ci ne résulte pas d’une exigence émanant d’une autre personne. Par exemple, si une municipalité cherche à exiger qu’un DES soit déposé comme condition à l’approbation d’un plan de site en vertu de la Loi sur l’aménagement du territoire, une telle exigence serait généralement interdite si le DES ne reposait que sur une EES de phase 1. Si, toutefois, le propriétaire d’un bien souhaite déposer le DES à sa discrétion, il sera autorisé à le faire, et ce, en dépit de l’interdiction prévue par le règlement.

Les DES demeureront un outil précieux pour appuyer le réaménagement des friches industrielles. Si le règlement proposé est adopté, lorsqu’un DES n’est pas autrement exigé par la LPE ou le Règlement de l’Ontario 153/04, mais qu’une EES de phase II (ou une EES de phase II et une évaluation des risques) est de mise, un DES peut tout de même être présenté aux fins de dépôt.

2. Exemption accrue des exigences de dépôt d’un DES pour les changements apportés aux bâtiments à usage commercial ou communautaire

À l’heure actuelle, la disposition 2 du paragraphe 15 (1) du Règlement de l’Ontario 153/04 exempte des exigences de dépôt d’un DES le changement d’usage des bâtiments existants à usage commercial ou communautaire si les critères suivants sont respectés :

• Après le changement, le bien continuera de servir à des fins commerciales ou communautaires, mais avec l’ajout d’un usage résidentiel, d’un usage institutionnel ou les deux ;
• Avant et après le changement, le bâtiment ne doit pas avoir plus de six étages ;
• Le changement d’usage (c.-à-d. les usages résidentiels ou institutionnels prévus) doit être limité aux étages au-dessus du rez-de-chaussée ;
• Le bien sur lequel se trouve le bâtiment ne peut pas être et ne peut pas avoir déjà été utilisé pour un usage industriel, un garage ou une installation de distribution de liquides en vrac ou pour l’exploitation d’équipement de nettoyage à sec ;
• L’enveloppe du bâtiment ne changera pas et aucune partie ne sera ajoutée à l’extérieur du bâtiment.

Par ailleurs, le ministère propose de supprimer la limite de hauteur de six étages. Cela permettrait de transformer un immeuble plus haut, par exemple une tour de bureaux existante, en un bâtiment à usage mixte, avec des espaces résidentiels aux étages supérieurs et des espaces commerciaux au niveau inférieur, sans qu’un DES doive d’abord être déposé dans le registre des DES.

Le ministère propose également de modifier les restrictions relatives aux changements à l’enveloppe du bâtiment et aux ajouts à l’extérieur. Des ajouts à l’extérieur du bâtiment seraient permis sur les étages au-dessus du rez-de-chaussée. Au rez-de-chaussée, des ajouts visant uniquement à respecter les normes actuelles en matière de sécurité et d’accessibilité seraient permis, de même que les structures extérieures attenantes (comme un portique). Cette souplesse permettrait à un plus grand nombre de bâtiments de profiter de l’exemption.

Les autres conditions resteraient en place, car elles ont été conçues pour atténuer les risques associés aux contaminants potentiels dans le sol ou les eaux souterraines sous le bâtiment.

Ces modifications réglementaires proposées entreraient en vigueur au moment du dépôt.

Énoncé de l’incidence de la réglementation

Les modifications proposées visent à faire économiser temps et argent; à cette fin, elles éliminent la possibilité de présenter un DES aux fins de dépôt dans certaines situations où un DES n’est pas nécessaire pour évaluer une contamination potentielle, étendent une exemption des exigences relatives aux DES et répondent directement aux préoccupations exprimées par les municipalités et les intervenants du secteur de la construction. Les modifications proposées appuieraient le développement d’unités d’habitation, en particulier par la conversion d’espaces de bureaux en résidences dans les bâtiments existants.

Cette proposition n’aurait pas d’incidence importante sur l’environnement, car les exigences relatives à la présentation d’un DES aux fins de dépôt demeureraient en place lorsque la contamination du sol ou des eaux souterraines est préoccupante. De plus, les exigences importantes liées aux exemptions proposées resteraient en vigueur.