Modification proposée au Règlement de l’Ontario 299/19 UNITÉS D’HABITATION SUPPLÉMENTAIRES, en vertu de la Loi sur l’aménagement du territoire

Mesures prises à ce jour

En vertu de la Loi de 2022 visant à accélérer la construction de plus de logements, des modifications ont été apportées à la Loi sur l’aménagement du territoire afin d’accélérer la mise en œuvre du cadre provincial applicable aux unités d’habitation supplémentaires (UHS).

Les modifications permettent, « de plein droit » (sans qu’il soit nécessaire de demander un changement de zonage), d’aménager jusqu’à trois logements par lot dans les zones résidentielles existantes (c’est-à-dire jusqu’à trois logements autorisés dans le bâtiment principal, ou jusqu’à deux logements autorisés dans le bâtiment principal et un logement autorisé dans un bâtiment annexe tel qu’un garage). Cette autorisation de plein droit s’applique automatiquement, dans l’ensemble de la province, à toute parcelle où les utilisations résidentielles sont autorisées dans les zones de peuplement dotées de services municipaux complets d’approvisionnement en eau et d’égout (à l’exception des utilisations légales non conformes, telles que les maisons existantes sur des terrains dangereux). Des modifications ont également été apportées afin d’éliminer certains obstacles (c’est-à-dire les redevances d’aménagement, les exigences relatives aux terrains réservés à la création de parcs, la taille minimale des logements et les exigences relatives aux stationnements) en vue d’encourager la création d’un plus grand nombre d’unités d’habitation supplémentaires.

Le cadre est discrétionnaire pour toutes les autres zones (en dehors des zones dotées de tous les services, par exemple, les zones rurales, les terrains dotés de services partiels ou de services privés).

Pour appuyer la création des unités d’habitation supplémentaires, la Loi de 2024 visant à réduire les formalités administratives pour construire plus de logements a apporté d’autres modifications à la Loi sur l’aménagement du territoire afin de conférer au ministre un pouvoir réglementaire plus large pour aligner les règlements municipaux en faveur de la construction davantage d'UHS (voir le REO no 019-8369). Ce règlement n’éliminerait que les obstacles aux règlements de zonage en vertu de la Loi sur l’aménagement du territoire. Les exigences en matière de santé et de sécurité publiques, y compris celles du Code du bâtiment, du Code de prévention des incendies et d’autres instruments législatifs (p. ex. la Loi sur les offices de protection de la nature), continueraient de s’appliquer.

La modification du Règlement sur les unités d’habitation supplémentaires (Règl. de l’Ont. 299/19) en vertu de ce pouvoir pourrait faciliter la création d’unités d’habitation supplémentaires, comme les appartements au sous-sol et les pavillons-jardins, en éliminant les obstacles. L’élimination de ces exigences pourrait réduire ou éliminer le besoin de changement de zonage ou de dérogations mineures, ce qui permettrait d’économiser temps et argent et aider à construire plus de logements.

Impact sur l’environnement

Le règlement proposé devrait avoir un impact positif en permettant une utilisation plus efficace des services (p. ex., réseau d’approvisionnement en eau et égouts) et l’infrastructure de transport, et en mettant en œuvre des politiques provinciales qui définissent les zones de peuplement comme le moteur de la croissance et du développement.

Processus existant

À l’heure actuelle, lors de la création d’une unité d’habitation supplémentaire, un propriétaire peut exiger une dérogation mineure (ou, dans certains cas, un changement de zonage) pour demander un allègement de certaines normes des règlements de zonage avant d’obtenir un permis de construire pour entreprendre des travaux de construction. Il peut s’agir, par exemple, de la superficie maximale du lot, des exigences relatives au plan angulaire, etc. Les décisions relatives aux dérogations mineures sont prises par le comité de dérogation d’une municipalité. Un demandeur peut interjeter appel devant le Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire (TOAT) – ou à Toronto, devant le Toronto Local Appeal Body (TLAB).

Contenu proposé d’un règlement pour consultation

D’après les commentaires reçus dans le cadre de l’affichage no 019-8369 du REO, le gouvernement mène des consultations  sur une proposition qui comprendrait les normes de rendement suivantes dans le futur règlement du ministre qui s’appliquerait aux mêmes terres que le cadre actuel des UHS (c.-à-d. les terrains résidentiels en milieu urbain permettant jusqu’à 3 logements par lot). Les normes de rendement proposées ne s’appliqueraient pas aux régions rurales ou aux zones de peuplement sans services municipaux complets : 

1. Plan angulaire

Proposition :

• Outrepasser toutes les exigences relatives aux plans angulaires des règlements de zonage pour les immeubles ayant des unités d’habitation supplémentaires.

Contexte :

• Un plan angulaire est une barrière d’angle imaginaire (p. ex., 45 degrés) qui régule la profondeur et la hauteur d’un bâtiment. Le plan angulaire peut commencer à différents points d’une propriété selon les variables (p. ex., la taille du terrain ou le type et l’emplacement des propriétés à proximité).
• L’élimination de cette exigence pour les bâtiments dotés d’unités d’habitation supplémentaires faciliterait la construction de structures offrant plus d’espace habitable, y compris les bâtiments auxiliaires et les maisons sur ruelles sur les terrains existants.

2. Superficie maximale d’un lot

Proposition

• Prévoir une superficie de lot d’au moins 45 % pour tous les bâtiments et structures sur les parcelles comportant des UHS

Contexte :

• La superficie d’un lot est la portion ou le pourcentage d’un lot occupé par des bâtiments ou des structures.
• L’établissement d’une norme provinciale de superficie de 45 % pour les bâtiments et les structures d’un terrain qui comprend au moins une unité d’habitation supplémentaire faciliterait la construction de bâtiments auxiliaires, comme des pavillons-jardins et des maisons sur ruelles sur les terrains existants, ainsi que des ajouts arrière au bâtiment principal. Le zonage pourrait encore réglementer l’emplacement des bâtiments au moyen de règlements de retrait.

3. Rapport plancher-sol

Proposition

• Outrepasser toutes les exigences relatives au rapport plancher-sol dans les règlements de zonage qui s’appliquent aux parcelles comportant des unités d’habitation supplémentaires.

Contexte

• Le rapport plancher-sol est la superficie brute de tous les bâtiments d’un lot, divisée par la superficie du lot.
• L’élimination de cette exigence faciliterait la construction de structures offrant plus d’espace habitable, y compris des bâtiments auxiliaires et des maisons sur ruelles sur les terrains existants.

4. Taille minimale du lot

Proposition

• Remplacer toutes les exigences relatives à la taille et à la superficie minimales des lots propres aux parcelles ayant des unités d’habitation supplémentaires.

Contexte :

• La superficie d’un lot est la surface horizontale totale contenue dans les lignes de lot d’un lot.
• L’élimination des exigences quant à la taille minimale de lot pour les unités d’habitation supplémentaires permettrait de s’assurer que les mêmes normes de taille de lot qui s’appliquent à une maison s’appliquent également à une maison ayant une unité d’habitation supplémentaire.

5. Distance de séparation entre les bâtiments

Proposition

• Restreindre à un maximum de 4 mètres les exigences de séparation entre les bâtiments associées à tout bâtiment contenant des UHS.

Contexte :

• Les distances de séparation entre les bâtiments établissent la distance minimale à respecter entre un bâtiment principal et toute structure auxiliaire.
• Réduire la distance minimale de séparation entre les bâtiments à un maximum de 4 mètres faciliterait la construction de maisons sur ruelles sur les terrains existants.

Analyse de l’incidence de la réglementation

Le projet de règlement réduirait ou éliminerait la nécessité pour les propriétaires fonciers d’obtenir un changement de zonage ou une dérogation mineure avant la construction. Cela pourrait se traduire par des économies directes de coûts et de temps, projet par projet, et, en fin de compte, soutenir la création d’avantage d’UHS dans toute la province.

Les frais pour une demande de changement de zonage peuvent aller d’environ 1500 $ à plus de 50 000 $ par aménagement. Les frais pour une demande de dérogation mineure peuvent varier d’environ 1 000 $ à 5 000 $ par aménagement. L’obtention d’une approbation de changement de zonage ou d’une dérogation mineure peut prolonger un projet d’aménagement de 12 à 15 mois.

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Nous vous invitons à nous faire part de vos réflexions sur le contenu d’un projet de règlement et sur les exigences ou normes particulières du règlement de zonage qui pourraient contribuer à faciliter la création d’UHS.