Méthode d’évaluation des besoins en terrains pour le plan En plein essor : Plan de croissance de la région élargie du Golden Horseshoe

Détails de la proposition

Le 2 mai 2019, le gouvernement a publié « En plein Essor : Plan de croissance de la région élargie du Golden Horseshoe » dans le cadre du plan « Plus d’habitations, plus de choix : Plan d’action pour l’offre de logements de l’Ontario ». Le Plan, qui est entré en vigueur le 16 mai 2019, répond aux besoins d'une population croissante, de la diversité de la région élargie du Golden Horseshoe, des gens et des priorités locales.

La politique 2.2.1.5 du Plan exige que les municipalités de palier supérieur et à palier unique utilisent la méthode établie par le ministre afin d'évaluer la quantité de terrains nécessaires pour répondre à la croissance prévue jusqu’à l'horizon de ce Plan. Le gouvernement procède à une consultation au sujet d’une nouvelle méthode d'évaluation des besoins en terrains proposée pour la région élargie du Golden Horseshoe.

Ces modifications sont liées à la modification no 1 proposée au plan « En plein essor ». Plan de croissance de la région élargie du Golden Horseshoe » indiquée au numéro du REO 019-1980.

Méthode proposée

But et objectifs

La méthode proposée présente les étapes clés en vue d’évaluer les besoins en terrains pour la collectivité et l’emploi jusqu’à l’année d’horizon du Plan. Les municipalités doivent respecter les étapes de cette méthode dans le cadre de l'examen municipal complet permettant de déterminer la quantité de terrains nécessaires afin de tenir compte de la quantité et du type de logements et d’emplois supplémentaires nécessaires pour répondre à la demande du marché conformément au Plan. La méthodologie est également utilisée pour déterminer s'il existe un besoin d'agrandissement des limites de la zone de peuplement pour la zone d’emploi ou la zone de la collectivité, ce qui représente tous les autres terrains de la zone de peuplement en dehors des zones d'emplois.

Reconnaissant que les besoins locaux sont diversifiés, la nouvelle méthode proposée vise à fournir les principaux facteurs à prendre en compte alors que les municipalités cherchent à s'assurer qu'une combinaison de terrains suffisante et appropriée est disponible pour s’adapter à tous les segments du marché du logement, éviter les pénuries de logements, tenir compte de la demande du marché, s’adapter à tous les types d'emploi, notamment ceux qui évoluent, et planifier tous les services d’infrastructure nécessaires pour répondre aux objectifs des collectivités complètes jusqu’à l'horizon du Plan.

Elle y parviendra en présentant une approche simplifiée en matière d'évaluation des besoins en terrains qui réduit la complexité globale de la mise en œuvre du Plan. La méthode proposée offrira une plus grande souplesse aux municipalités. Elle sera également orientée vers l’avenir et tiendra compte des données démographiques, des tendances en matière d'emploi, de la demande du marché et des préoccupations liées aux logements abordables dans la région élargie du Golden Horseshoe.

L'annexe 3 présente le niveau de référence devant être utilisé par les municipalités. Des prévisions inférieures à l’égard de la population, des habitations par type ou de l'emploi ne sont pas permises, puisque cela mènerait à des problèmes d'offre de terrains, qui à leur tour mènerait à des problèmes en matière de logements abordables et à des pénuries de terrains. Les municipalités peuvent élaborer d'autres hypothèses concernant la croissance jusqu'à l'horizon du Plan si elles démontrent qu’elles peuvent offrir une gamme de logements pour atteindre une demande fondée sur le marché Cela comprend de satisfaire les besoins prévus des résidents actuels et futurs, et de fournir les bases pour la réalisation des possibilités d’emploi dans les marchés du travail de la région élargie du Golden Horseshoe.

Mise en œuvre et conformité

La méthode proposée n'empêche pas les municipalités d’envisager d’autres hypothèses au sujet de la population et de la croissance de l’emploi jusqu'à l'horizon du Plan. Une municipalité peut vérifier d’autres hypothèses de croissance pour établir le bien-fondé d’une cible de densité plus élevée. Les hypothèses qui comprennent des cibles de densité inférieures que celles exigées dans le Plan nécessiteraient l'approbation du ministre.

L’évaluation des besoins en terrains est un processus itératif exigeant un dialogue entre les municipalités de palier supérieur et de palier inférieur, les parties intéressées, le public et la province. La méthode proposée continuera d'être mise en œuvre à travers un nouveau plan officiel de niveau supérieur ou de niveau unique ou une modification du plan officiel qui est assujettie à l'approbation du ministre des Affaires municipales et du Logement. Les municipalités ont le choix de mettre en œuvre progressivement leur examen municipal complet ou de parvenir à la conformité dans le cadre d'un nouveau plan officiel unique ou d’une modification de plan.

Échéanciers

Les municipalités doivent prévoir s’adapter à la croissance prévue jusqu’à l'horizon du plan « En plein essor ». L’offre de terrains pour respecter l’horizon complet du plan « En plein essor » est essentielle afin d’assurer la conformité à la Déclaration de principes provinciale (DPP); Les autorités de planification doivent s’assurer qu’une gamme et une combinaison appropriées d’options et de densités de logement sont offertes pour répondre aux exigences prévues des résidents actuels et futurs de la zone du marché régional. Cela signifie que :

• les municipalités doivent, en tout temps, avoir suffisamment de terrains avec une capacité de service pour assurer au moins une offre triennale d’unités résidentielles disponibles par le biais d’un caractère convenable des terrains zonés dans les municipalités de palier inférieur;
• les municipalités devront également prévoir maintenir la capacité de s'adapter à la croissance résidentielle pendant une période d'au moins 15 ans.

Analyse d’autres hypothèses de croissance

Cette méthode n'empêche pas les municipalités d’envisager des orientations économiques, sociales et politiques futures là où celles-ci sont connues, plus particulièrement entre les recensements ou les examens obligatoires du plan « En plein essor ».

Les municipalités peuvent élaborer d’autres hypothèses de croissance, à condition que les prévisions en matière de population et d'emploi du plan « En plein essor » soient mises en œuvre dans des plans municipaux officiels. Les municipalités doivent être en mesure de démontrer que les hypothèses utilisées dans le cadre de leur évaluation des besoins en terrains sont conformes au Plan et sont justifiables à la lumière à la fois des tendances générales dans la province et des conditions particulières dans la municipalité.

Éléments

La méthode comporte divers éléments qui doivent être pris en compte au moment d'évaluer les besoins locaux en terrains. Le premier élément est l’évaluation des besoins en terrains de la zone communautaire utilisés pour le logement, les emplois liés à la population et les emplois de bureau Le deuxième est l’évaluation des besoins en terrains de la zone d'emploi pour tous les divers types d'emploi.

Évaluation des besoins en terrains de la zone communautaire

L’évaluation des besoins en terrains de la zone communautaire est fondée sur les prévisions de population du plan « En plein essor » à partir desquelles les municipalités de palier supérieur et à palier unique doivent estimer les ménages par type et besoin de logement, puis attribuer le besoin prévu aux municipalités de palier inférieur, le cas échéant. Le besoin prévu pour chaque municipalité locale est traduit en densités applicables et séparé en logements dans la zone bâtie délimitée et la zone inculte désignée.

Les terrains de la zone communautaire se trouvent là où la plupart des logements nécessaires pour accueillir la population prévue seront situés. La zone comprend également la plupart des emplois liés à la population, la plupart des emplois de bureau et certains emplois liés aux terrains. Le résultat de l'évaluation est la quantité de terrains supplémentaires requis pour permettre au nouveau territoire communautaire d’accueillir ces logements et emplois jusqu’à l'horizon du plan « En plein essor ».

Cette partie de la méthode comprend des éléments tels que les prévisions de population, l’analyse des besoins en logements, les stocks et l’attribution des logements, ainsi que l’analyse et le rapprochement des emplois dans la zone communautaire. Ces éléments sont utilisés pour déterminer où et comment la croissance prévue des personnes et des emplois dans la zone communautaire sera accueillie au sein de la municipalité de palier supérieur ou à palier unique pour atteindre les cibles d'intensification et de densité du Plan et la quantité de terrains de la zone communautaire nécessaires (en hectares) pour s'adapter à cette croissance.

Au moment de la planification des zones communautaires, les municipalités tiendront compte des exigences de la politique du plan « En plein essor » afin :

• d’utiliser au minimum les prévisions de population et d'emploi figurant à l'annexe 3 pour planifier et gérer la croissance;
• de diriger l’aménagement vers les zones de peuplement, sauf lorsque les politiques le permettent autrement;
• de planifier pour atteindre une intensification minimale et des cibles de densité de la zone inculte désignée;
• de soutenir la réalisation de collectivités complètes qui offrent et soutiennent des possibilités pour les personnes de tous âges et capacités d'accéder facilement à la plupart des nécessités de la vie quotidienne, notamment une combinaison appropriée d'emplois, de magasins et de services locaux, une gamme complète de logements, des options de transport et des installations de service public;
• de tenir compte de l'éventail et de la combinaison d'options et de densités de logements du parc de logements existant et de planifier de diversifier les options de logement à l'avenir, notamment des unités résidentielles supplémentaires et des logements abordables, pour servir toutes les tailles, tous les revenus et tous les âges des ménages;
• de planifier un modèle urbain compact qui réduit le rythme de consommation des terrains et favorise l'intégration et la viabilité durable des services de transport en commun.

Le plan « En plein essor » exige que les municipalités de palier supérieur, au moyen d'un examen municipal complet, déterminent l'intensification minimale et les cibles de densité de la zone inculte désignée pour les municipalités de palier inférieur et attribuent les prévisions de l'annexe 3 aux municipalités de palier inférieur. La DPP oblige les municipalités de palier supérieur à assigner l’offre de terrains et de logements à maintenir par les municipalités de palier inférieur. Dans la pratique, l'évaluation nécessitera une consultation entre les différents niveaux de gouvernement, notamment une consultation publique.

Dans le cadre du processus d'évaluation des besoins en terrains, les quatre éléments indiqués ci-dessous fournissent les exigences minimales à prendre en compte dans la réalisation des processus locaux de budgétisation de l’aménagement dans le cadre de l'examen municipal complet.

Prévisions de population

En utilisant les prévisions de population par groupe d'âge pour le secteur du marché du logement, les municipalités peuvent calculer le nombre de personnes supplémentaires qu’une municipalité doit loger jusqu'à l'horizon du Plan. Cette étape exige un examen des prévisions minimales dans l'annexe 3 à l’égard de la population totale, de la population des recensements et de la population des ménages.

Analyse des besoins de logement

Les besoins de logement peuvent être ventilés par type de logement pour inclure les taux de formation des ménages par âge afin de prévoir la croissance du nombre de ménages jusqu’à l’horizon du Plan, classés par type de logement (c.-à-d. liés au sol par opposition aux tours d’habitation). Elle devrait tenir compte des tendances historiques et futures de la croissance des ménages par unités et par type.

Les municipalités peuvent se reporter à des renseignements généraux sur la croissance du logement par type préparés dans le cadre de l'examen et de la mise à jour des prévisions de population et d'emploi du plan « En plein essor ».

La demande des ménages peut être ajustée pour des facteurs tels que les changements dans les taux d’inoccupation, les aléas du marché, les besoins supplémentaires de logement pour les étudiants de niveau postsecondaire, les travailleurs temporaires ou les unités qui seront perdues au fil du temps pour diverses raisons.

Attribution et stocks de logements

Les municipalités, en consultation avec le public, répartissent les besoins de logement prévus pour le secteur du marché du logement en utilisant des facteurs tels que les parts de marché passées et futures, la structure urbaine prévue, l’abordabilité du logement, et une combinaison de modèles de logement et d’intensification. Cela comprend la préparation d'un stock de logements dans la zone bâtie délimitée, la zone inculte désignée et d'autres zones, notamment les zones de peuplement rurales et les zones rurales en dehors des zones de peuplement.

Outre les unités de logement qui doivent être aménagées, les municipalités devront évaluer les emplois de la zone communautaire à attribuer à la zone inculte désignée pour déterminer les cibles de densité. Les estimations du nombre de personnes par unité pour les différents types de logements couplées aux unités de logement prévues nécessaires pour répondre à la croissance fourniront, avec les emplois de la zone communautaire, la quantité de terrains nécessaire dans cette zone jusqu'à l'horizon du Plan.

Évaluation des besoins en terrains de la zone d'emploi

Cette partie de la méthode comprend des éléments tels que les prévisions d'emploi, la catégorisation de l'emploi et l'analyse des besoins, ainsi que l'allocation et le rapprochement de l'emploi, afin de déterminer où et combien de terrains sont nécessaires pour s'adapter à la croissance prévue des emplois dans les zones d'emploi et les zones communautaires.

Au moment de la planification des emplacements pour l'emploi, les municipalités tiendront compte des exigences du Plan suivantes :

• Dans les zones de peuplement, utiliser plus efficacement les zones d'emploi existantes, les terrains d'emploi vacants et sous-utilisés et augmenter les densités d'emploi.
• Assurer une disponibilité suffisante des terrains pour une variété de types d'emploi afin de tenir compte de la croissance prévue jusqu'à l'horizon du Plan.
• Diriger les grands bureaux et le développement institutionnel approprié vers les centres de croissance urbains, les zones de grande station de transport en commun et d'autres zones de croissance stratégique avec un service de transport en commun fréquent existant ou prévu.
• Diriger les utilisations à des fins de commerces de détail et de bureaux vers des emplacements qui prennent en charge le transport actif et qui ont des transports en commun existants ou prévus.
• Interdire ou établir un seuil de taille et d'échelle pour interdire tout grand commerce de détail dépassant ce seuil dans les zones d'emploi.
• Fournir une activité économique sur les terres rurales qui soit appropriée en échelle et en type au contexte rural.

Dans le cadre du processus d'évaluation des besoins en terrains, ces trois composantes fournissent les exigences minimales à prendre en compte dans l'achèvement des processus locaux de budgétisation foncière dans le cadre de l'examen exhaustif municipal.

Prévisions d'emploi

En utilisant les prévisions d'emploi minimum figurant à l'annexe 3, les municipalités peuvent établir le taux de croissance de l'emploi de l'année de base jusqu'à l'horizon du Plan. Cela peut comprendre un examen d’autres sources de données, comme les enquêtes sur la population active de Statistique Canada, les enquêtes locales sur l’emploi et les mises à jour fiscales provinciales.

Catégorisation de l'emploi et analyse des besoins

Les municipalités devraient classer le total des emplois prévus en quatre types en fonction de l'utilisation principale des terrains : les terrains d'emploi liés à la population, les grands bureaux et les secteurs agricole et rural, qui sont à l'extérieur de la zone de peuplement. Elles devraient tenir compte des tendances historiques et futures de la croissance de l'emploi par type.

Dans le cadre de l'analyse des besoins, la croissance de l'emploi par type peut être ajustée en fonction de facteurs tels que les changements dans l'activité économique, les perturbateurs du marché, les stratégies d'infrastructure et d'investissement et d'autres répercussions sur l'environnement des entreprises.

Répartition et rapprochement de l'emploi

Les municipalités peuvent assigner les emplois prévus catégorisés, étant entendu que les emplois dans les zones communautaires doivent être situés dans les zones de peuplement, mais à l'extérieur des zones d'emploi tandis que les emplois dans la zone d'emploi sont situés dans les zones d'emploi. De plus, les emplois dans la zone communautaire situés dans la zone inculte désignée peuvent être comptés aux fins de la cible de densité minimale.

Au moyen d‘attributions, les municipalités peuvent déterminer s'il y a suffisamment de terrains dans la zone d'emploi dans la municipalité pour s'adapter à la croissance de l'emploi établie.

Recherche de rétroaction

Le ministère des Affaires municipales et du Logement sollicite des commentaires sur la méthode d'évaluation des besoins en terrains proposée pour la région élargie du Golden Horseshoe. Après avoir examiné les présentations et les commentaires reçus, le ministre peut modifier l'approche et publier officiellement une méthode révisée finale conformément à la politique 5.2.2.1 (c) du plan « En plein essor ».

Le présent avis de proposition de politique a pour objet de faire savoir au public de l'Ontario que la province :

• propose une méthode uniforme que les municipalités de palier supérieur et à palier unique de la région élargie du Golden Horseshoe utiliseront pour évaluer leurs futurs besoins en terrains de manière homogène;
• solliciter des commentaires sur la façon dont la province pourrait améliorer ou raffiner l’approche à l’égard de la méthode proposée.