Modifications proposées à la Loi sur l’aménagement du territoire et à la Loi de 1997 sur les redevances d’aménagement : Fournir une plus grande certitude quant aux coûts des redevances d’aménagement municipales

Chaque personne en Ontario devrait pouvoir trouver un logement qui lui convient. Mais trop de gens ont de la difficulté à faire face à l’augmentation du coût de la vie et à trouver un logement qui répond aux besoins de leur famille.

La crise de l’offre de logements en Ontario est un problème qui dure depuis des décennies. Il faudra à la fois des stratégies à court terme et un engagement à long terme de la part de tous les paliers de gouvernement, du secteur privé et des organismes sans but lucratif pour susciter un changement. Chaque entité devra faire sa part pour faire partie de la solution à cette crise.

Plus de logement sont nécessaire en Ontario, et ces logements snt nécessaires maintenant. C’est pourquoi le gouvernement de l’Ontario prend des mesures audacieuses et transformatrices pour faire construire 1,5 million de logements au cours des 10 prochaines années.

Pour appuyer le Accélérer la construction de plus de logements : Plan d’action pour l'offre de logements de 2022 - 2023, le gouvernement a présenté la Loi de 2022 visant à accélérer la construction de plus de logements qui, si elle est adoptée, fera en sorte que les villes, les villages et les collectivités rurales se développent grâce à un mélange de types de logements pour l’accès à la propriété et la location qui répondent aux besoins de toute la population ontarienne. Ces changements visionnaires placeront l’Ontario à l’avant-garde de la politique du logement en Amérique du Nord.

Ces changements constituent une base solide pour résoudre la crise de l’offre de logements en Ontario à long terme et seront complétés par des mesures continues à l’avenir.

Nous voulons connaître votre opinion sur les modifications ci-dessous relatives aux redevances d’aménagement municipales proposées à la Loi de 1997 sur les redevances d’aménagement et à la Loi sur l’aménagement du territoire en vertu du projet de loi 23, Loi de 2022 visant à accélérer la construction de plus de logements proposé.

Fournir une plus grande certitude quant aux coûts des parcs pour permettre la réalisation plus rapide des projets de logement

Pour réduire le coût d’aménagement des logements et permettre aux nouveaux acheteurs et locataires de réaliser des économies, le plafond imposé aux proportions interchangeables de terrains réservés à la création de parcs, qui correspond à la superficie maximale de parcs qui peut s’avérer nécessaire pour les aménagements de zones à forte densité, serait mis à jour pour :

• aux fins des terrains cédés, le ratio actuel d’un hectare pour chaque tranche de 300 logements passerait à un hectare pour chaque tranche de 600 logements ;
• aux fins du paiement en espèces au lieu d’un terrain, le ratio actuel d’un hectare pour chaque tranche de 500 logements passerait à un hectare pour chaque tranche de 1 000 logements.

Pour fournir une plus grande certitude en matière de coûts, pas plus de 15 % de la quantité de terres aménageables (ou valeur équivalente) pourraient être nécessaires pour les parcs ou d'autres fins récréatives pour les sites de plus de 5 hectares et pas plus de 10 % pour les sites de 5 hectares ou moins.

Ces modifications proposées à l'affectation des terres à parc entreraient en vigueur dès la sanction royale du projet de loi 23 et s'appliqueraient aux développements (autres qu'un développement qui a reçu une approbation de division foncière en vertu de la Loi sur l’aménagement du territoire) pour lesquels un permis de construction n'a pas encore été délivré.

Les modifications proposées relatives aux terrains réservés à la création de parcs seraient en vigueur dès que le projet de loi 23 aura reçu la sanction royale et s’appliqueraient aux aménagements (autres qu’un aménagement qui a reçu une approbation de morcellement des terres aux termes de la Loi sur l’aménagement du territoire) pour lesquels aucun permis de construction n’a encore été délivré.

Pour favoriser la rapidité de réalisation des aménagements, les proportions municipales interchangeables de terrains réservés à la création de parcs seraient fixées au moment où le conseil reçoit une demande de plan d’implantation pour un aménagement ou, si un plan d’implantation n’est pas soumis, au moment où le conseil reçoit une demande de modification de zonage (le statu quo s’appliquerait aux aménagements qui ne nécessitent aucune de ces demandes).

• Pour encourager l’aménagement à passer à l’étape du permis de construire afin que les logements puissent être commercialisés plus rapidement et qu’une plus grande certitude à l’égard des coûts soit fournie, la loi prévoit que les proportions municipales interchangeables de terrains réservés à la création de parcs seront gelées pendant deux ans à compter de la date d’approbation de toute demande pertinente. 

Pour que les exigences en matière de terrains réservés à la création de parcs ne s’appliquent qu’aux nouvelles unités et aux nouveaux aménagements, comme cela était prévu à l’origine, les modifications législatives feraient en sorte que les unités et aménagements résidentiels existants soient entièrement crédités relativement à ces exigences.

Favoriser une utilisation plus efficace des terrains et créer un plus grand nombre de parcs rapidement

Pour utiliser plus efficacement les terrains disponibles dans un développement et pour fournir des parcs plus rapidement à une communauté, les promoteurs seraient en mesure d'identifier les terrains, y compris les terrains encombrés (par exemple, les terrains avec des tunnels de transport souterrains ou d'autres infrastructures) et les espaces publics privés. cela compterait pour toute exigence d'affectation de parcs municipaux si les critères définis, tels qu'énoncés dans un futur règlement, étaient respectés.

• Une municipalité aurait la possibilité de conclure des ententes avec les propriétaires des terrains, qui pourraient être inscrites au registre, pour faire respecter les exigences relatives aux parcs.
• Dans les cas où des différends surgiraient au sujet de la pertinence des terrains pour l’aménagement de parcs et à des fins récréatives, l’affaire pourrait être portée en appel devant le Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire (TOAT).

Renforcer la transparence et instaurer d’autres mesures pour favoriser l’acquisition plus rapide d’un plus grand nombre de parcs

Pour accroître la transparence et la responsabilisation en matière de planification et d’acquisition de parcs, les municipalités seraient tenues d’élaborer un plan d’aménagement de parcs avant d’adopter un règlement municipal relatif aux terrains réservés à la création de parcs.

• À l’heure actuelle, cette exigence doit être respectée avant qu’une municipalité puisse adopter les politiques du plan officiel requises relativement à l’utilisation des proportions interchangeables de terrains réservés à la création de parcs pour les aménagements à forte densité. 
• Dorénavant, cette exigence s’applique aussi aux municipalités qui ont l’intention d’utiliser la proportion interchangeable standard de terrains réservés à la création de parcs. Cette proportion exige que la superficie maximale de terrains à céder pour l’aménagement de parcs ou d’autres fins récréatives publiques ne dépasse pas 2 % pour les aménagements ou réaménagements à des fins commerciales ou industrielles et 5 % pour tous les autres aménagements.  
• Cette modification proposée s’appliquerait à l’adoption d’un nouveau règlement municipal pour l’aménagement de parcs.

Pour inciter les municipalités à acquérir des parcs plus rapidement, elles seraient tenues d’affecter ou de dépenser au moins 60 %de leur solde de couverture pour l’aménagement de parcs au début de chaque année. 

Fixer un taux d’intérêt maximal pour le gel et le report des redevances d’aménagement (taux préférentiel + 1 %)

Afin d’uniformiser les frais d’intérêt municipaux qui s’appliquent pendant la période où les redevances d’aménagement sont gelées et (ou) reportées, un taux d’intérêt maximal égal au taux préférentiel des banques du Canada plus 1,0 % par année serait fixé pour ces périodes à compter du 1er juin 2022.

Les frais d’intérêt municipaux s’appliqueraient à la période de gel et de report entre la date de réception de la demande applicable et la date à laquelle les redevances d’aménagement sont exigibles.

Réduire les coûts d’aménagement pour permettre la construction plus rapide d’un plus grand nombre de logements

Pour réduire immédiatement les coûts d’aménagement et ralentir les augmentations futures, les municipalités devraient faire ce qui suit :

• Réduire graduellement les taux des redevances d’aménagement fixés dans les nouveaux règlements municipaux relatifs aux redevances d’aménagement sur une période de 5 ans. Les taux des redevances d’aménagement fixés dans les nouveaux règlements municipaux relatifs aux redevances d’aménagement feraient l’objet d’une réduction en pourcentage qui diminue progressivement chaque année, sur une période de 5 ans (c.-à-d. 20 % durant l’année 1, 15 % durant l’année 2, 10 % durant l’année 3 et 5 % durant l’année 4). Dans le cadre de cette proposition, le taux maximal des redevances d’aménagement serait appliqué durant la cinquième année des règlements municipaux relatifs aux redevances d’aménagement. Cette modification proposée s’appliquerait à tout règlement municipal relatif aux redevances d’aménagement adopté en date du 1er juin 2022.
• Mettre à jour tout règlement municipal relatif aux redevances d’aménagement au moins une fois tous les 10 ans, au lieu de tous les 5 ans comme le stipule l’exigence actuelle.
• Utiliser un niveau de service historique de 15 ans par rapport aux 10 ans actuels pour calculer les coûts en capital qui peuvent être recouvrés au moyen des redevances d’aménagement. Cela ne s’appliquerait pas au transport en commun. Cette modification proposée s’appliquerait à l’adoption de tout nouveau règlement municipal relatif aux redevances d’aménagement.
• Retirer les services de logement de la liste des services admissibles. Les redevances d’aménagement ne pourraient plus être perçues pour les services de logement, en vigueur dès que le projet de loi 23 aura reçu la sanction royale.
• Limiter les coûts en capital admissibles pour garantir une certitude accrue quant aux coûts :
  • Les études ne feraient plus partie des coûts en capital admissibles qui pourraient être recouvrés au moyen de redevances d’aménagement.
  • Un pouvoir de réglementation serait accordé pour prescrire certains services pour lesquels le coût des terrains ne serait pas un coût en capital admissible qui pourrait être recouvré au moyen de redevances d’aménagement.
  • Ces modifications proposées aux coûts en capital admissibles s’appliqueraient dès lors à l’adoption de nouveaux règlements municipaux relatifs aux redevances d’aménagement.

Accroître la transparence et la responsabilisation en ce qui a trait à l’utilisation des fonds de redevances d’aménagement

Pour inciter les municipalités à planifier et construire plus rapidement des infrastructures prioritaires favorisant la croissance, elles seraient tenues d’affecter ou de dépenser au moins 60 % de leur solde de couverture des redevances d’aménagement pour l’eau, les eaux usées et les routes au début de chaque année. Un pouvoir de réglementation serait accordé afin de prescrire des services prioritaires supplémentaires auxquels ce qui précède s’appliquerait à l’avenir.

Favoriser l’offre de logements locatifs

Pour favoriser l’offre de logements locatifs, en particulier de logements adaptés aux familles, une remise progressive serait accordée sur les redevances d’aménagement perçues sur la construction de logements locatifs. La remise serait plus importante selon le type d’unité (c.-à-d. 15 % pour un logement comportant une chambre [ou plus petit], 20 % pour un logement comportant deux chambres, 25 % pour un logement comportant trois chambres ou plus). Cette modification proposée serait en vigueur dès que le projet de loi 23 aura reçu la sanction royale.

La définition de construction de logements locatifs serait fondée sur celle qui est actuellement utilisée dans un règlement pris en application de la Loi de 1997 sur les redevances d’aménagement: « un immeuble ou une construction contenant quatre logements ou plus qui sont tous destinés à servir de local d’habitation loué ». 

Favoriser l’offre de logements abordables

Pour favoriser l’offre de logements abordables, les logements de propriétaires-occupants et les logements locatifs abordables, les logements abordables dans un aménagement assujetti à un zonage d’inclusion ainsi que les projets de logements sans but lucratif seraient exonérés des redevances d’aménagement, des redevances pour avantages communautaires et des exigences en matière de terrains réservés à la création de parcs.

Les exemptions proposées pour les projets de logements sans but lucratif entreraient en vigueur dès que le projet de loi 23 aura reçu la sanction royale. De même, les exemptions proposées pour les logements abordables dans un aménagement assujetti à un zonage d’inclusion entreraient en vigueur immédiatement.

Pour tous les autres aménagements, un logement abordable serait une unité qui ne dépasse pas 80 % du prix moyen de revente pour la propriété ou 80 % du loyer moyen du marché pour la location, pendant une période de 25 ans.

Un bulletin du ministre des Affaires municipales et du Logement fournirait les renseignements nécessaires pour appuyer la détermination municipale de l’admissibilité d’une unité aux redevances d’aménagement et aux exemptions pour les terrains réservés à la création de parcs.

Pour bénéficier d’une exemption des redevances d’aménagement, un promoteur doit conclure avec une municipalité une entente, qui peut être inscrite au registre, pour faire respecter la période d’abordabilité de 25 ans et toute autre condition applicable établie par la municipalité, comme l’admissibilité des acheteurs et des locataires. Le ministre des Affaires municipales et du Logement aurait le pouvoir d’imposer l’utilisation d’une entente normalisée pour assurer la mise en œuvre efficace de ces exemptions.

Les logements abordables seraient également exemptés des exigences en matière de terrains réservés à la création de parcs. En ce qui concerne les proportions standard de parcs, l’exemption serait mise en œuvre en actualisant les proportions maximales de parcs de 5 % des terrains ou de leur valeur en fonction du nombre de logements abordables à construire en proportion du nombre total d’unités dans un aménagement en particulier. En ce qui concerne les proportions municipales interchangeables de terrains réservés à la création de parcs, les exigences maximales relatives aux parcs ne seraient calculées qu’en fonction des unités de marché d’un aménagement particulier.

De même, les logements abordables seraient exemptés des redevances pour avantages communautaires. L’exemption serait mise en œuvre en actualisant les redevances pour avantages communautaires maximales de 4 % de la valeur des terrains selon la superficie de plancher des logements abordables en proportion de la superficie de plancher totale du bâtiment.

Densité douce

Pour favoriser l’intensification graduelle de l’offre, nous proposons une nouvelle exemption pour les terrains réservés à la création de parcs et une redéfinition des exemptions pour les redevances d’aménagement afin de nous harmoniser avec les propositions faites en vertu de la Loi sur l’aménagement du territoire visant le « unités d’habitation additionnelles ».  Une deuxième unité dans un bâtiment résidentiel primaire et un maximum d’une unité dans un bâtiment annexe seraient exemptées des exigences en matière de redevances d’aménagement et de terrains réservés à la création de parcs. De même, une troisième unité résidentielle dans un bâtiment résidentiel principal serait exemptée des exigences relatives aux CD et à l'affectation d'espaces verts tant qu'il n'y a pas d'unités résidentielles dans un bâtiment accessoire.

Favoriser l’offre de logements accessibles

Pour favoriser l’offre de logements accessibles, une unité d’habitation qui répond aux critères énoncés ci-dessous serait exemptée des redevances d’aménagement, des exigences en matière de terrains réservés à la création de parcs et des redevances pour avantages communautaires :

dans un aménagement résidentiel désigné par voie de règlement; un logement de propriétaires-occupants vendu au prix moyen de revente ou au-dessous de celui-ci.

Le lieutenant-gouverneur en conseil aurait le pouvoir de prescrire par voie de règlement tout critère supplémentaire applicable.

Un bulletin du ministre des Affaires municipales et du Logement fournirait les renseignements nécessaires pour appuyer la détermination municipale de l’admissibilité d’une unité aux exemptions relatives aux redevances d’aménagement, aux terrains réservés à la création de parcs et aux redevances pour avantages communautaires.

Les exemptions relatives aux terrains réservés à la création de parcs et aux redevances pour avantages communautaires seraient calculées de la même manière que celle qui est proposée pour les exemptions relatives aux logements abordables.

Étude de l'impact possible de la réglementation :

• Les modifications proposées sont conçues pour favoriser l'augmentation de l'offre et de l'abordabilité des logements en offrant une plus grande certitude quant aux coûts liés aux redevances d'aménagement municipales, c'est-à-dire les redevances d'aménagement (CD), les redevances d'avantages communautaires (RDC) et les exigences d'affectation de parcs. Les modifications réduiraient ces frais et ralentiraient leur croissance au fil du temps, ce qui contribuerait à faire réaliser des économies aux constructeurs de maisons, aux acheteurs et aux locataires. Les propositions encourageraient le développement de logements locatifs adaptés aux familles en réduisant les charges de construction de ces unités et aucune charge ne pourrait être prélevée sur les lotissements à but non lucratif et les logements abordables répondant à des critères définis (pour les charges non prélevées sur une base unitaire, la charge maximale serait abaissée pour tenir compte des logements abordables). Les propositions auraient un impact sur les recettes municipales avec les coûts administratifs associés pour la conformité.